Die Entscheidung der Woche

 Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 10. Dezember 2025 (Urt. v. 10.12.2025, Az. II R 25/24, II R 31/24, II R 3/25) entschieden, dass das sogenannte Grundsteuer-Bundesmodell verfassungsgemäß ist. Damit ist klar, dass die seit Anfang 2025 geltende neue Bewertung von Grundstücken und Wohnungen hält nach Auffassung des höchsten deutschen Finanzgerichts den Vorgaben des Grundgesetzes stand.

Ausgangspunkt der Reform war das Urteil des Bundesverfassungsgerichts aus dem Jahr 2018. Damals hatten die Richter die alte Grundsteuer wegen der völlig veralteten Einheitswerte gekippt. Der Gesetzgeber musste handeln und hat mit dem Grundsteuer-Reformgesetz ein neues Bewertungsmodell geschaffen, das heute in elf Bundesländern gilt. Andere Länder, darunter Hessen, haben eigene Modelle eingeführt und waren daher nicht Gegenstand der Entscheidung.

Vor dem BFH hatten zahlreiche Eigentümer geklagt. Allein rund drei Millionen Grundsteuerwertbescheide wurden angefochten, mehr als 2.000 Verfahren landeten vor Gericht. Die Kläger hielten das Bundesmodell für gleichheitswidrig und rügten unter anderem die starke Typisierung, pauschale Mieten und die Arbeit mit Bodenrichtwerten. Unterstützt wurden sie dabei von namhaften Stimmen aus der Wissenschaft.

Der BFH ist diesen Argumenten nicht gefolgt. Nach seiner Auffassung durfte der Gesetzgeber ein stark pauschalierendes und automatisiertes Bewertungsverfahren wählen. Entscheidend sei nicht, dass jeder Einzelfall punktgenau abgebildet werde, sondern dass die Bewertung im Durchschnitt realitätsgerecht sei. Der Belastungsgrund der Grundsteuer liege im Innehaben von Grundbesitz und der damit verbundenen Möglichkeit, Erträge zu erzielen. Dies dürfe der Gesetzgeber typisierend erfassen, auch wenn es im Einzelfall zu Abweichungen komme.

Besonders deutlich wurde das Gericht bei der Frage der Bodenrichtwerte und der pauschalierten Nettokaltmieten. Ja, so der BFH, es komme zwangsläufig zu Verzerrungen. Immobilien in guten Lagen würden eher zu niedrig, solche in schwächeren Lagen eher zu hoch bewertet. Diese Ungleichheiten seien jedoch hinzunehmen, weil der Gesetzgeber ein Massenverfahren schaffen durfte, das ohne individuelle Wertermittlungen auskommt. Auch der Wunsch, einen neuen Bewertungsstau wie früher zu vermeiden, sei ein legitimes Ziel von erheblichem Gewicht.

Für Eigentümer bedeutet das zunächst Ernüchterung. Wer allein auf die Verfassungswidrigkeit des Bundesmodells gesetzt hat, wird damit vor den Fachgerichten kaum noch durchdringen. Gleichzeitig ist die Entscheidung aber nicht das letzte Wort. Sowohl Haus & Grund als auch der Bund der Steuerzahler haben bereits angekündigt, den Weg nach Karlsruhe zu gehen. Verfassungsbeschwerden sollen prüfen lassen, ob die vom BFH akzeptierten Toleranzen nicht doch zu weit gehen.

Bis das Bundesverfassungsgericht entscheidet, dürfte allerdings noch Zeit vergehen. Die ausführlichen Urteilsgründe des BFH werden erst Anfang 2026 erwartet.

Für die Praxis heißt das: Die Grundsteuer nach dem Bundesmodell bleibt vorerst in Kraft. Ein automatischer Anspruch auf Entlastung oder Korrektur ergibt sich aus dem Urteil nicht. Wer sich gegen seinen Bescheid wehren will, muss sehr genau hinschauen und konkret begründen, warum im eigenen Fall Bewertungsfehler vorliegen, etwa bei falschen Flächen, Baujahren oder Bodenrichtwerten.

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Quelle: BFH Urt. v. 10.12.2025, Az. II R 25/24, II R 31/24, II R 3/25;